（为保护当事东说念主阴私和幸免毋庸要纠纷，以下案例中当事东说念主姓名过头他信息均为假名，若有重迭请关系咱们赐与拔除。）
一、案情先容
张伟系北京市通州区某村集体经济组织成员，农业户口。
2023年10月15日，张伟与王强、王军、王芳、王磊、王雪等五东说念主鉴定《房屋贸易条约》，商定以100万元购买位于通州区某村的一号院落（含北房5间）。该房屋原登记在已故村民刘淑芬名下，为其与丈夫王开国的老婆共同财产。
此前，法院在A号判决中已阐明：王强接收该房屋3/5份额，其余2/5份额尚未完成接收分割，由其他法定接收东说念主（包括部分未参与签约者）共同共有。
签约后，张伟支付沿途房款，房屋亦完成托福。但因部分接收东说念主（如王强之侄、弟妇等）未署名情愿出售，无法办理权属变更登记。张伟遂告状肯求阐明贸易条约有用。
王强、王军、王芳当庭暗意情愿原告诉求；王磊、王雪经正当传唤未到庭，亦未答辩。
二、裁判恶果
法院判决：阐明张伟与五被告于2023年10月15日鉴定的《房屋贸易条约》有用。
注：法院同期指出，因出卖东说念主对部分份额无刑事牵累权，房屋无法完成过户登记，张伟可另行方针违约牵累或肃清条约。
三、法院说理
条约遵守 ≠ 物权变动左证《民法典》第597条，无权刑事牵累不影响贸易条约遵守。只有条约系两边果真意料暗意，且无诈骗、恫吓、作恶等情形，即应认定有用。
买受东说念主为本村集体成员，交游主体适格张伟系同村农业户口，具备购买本村屋基地上房屋的经验，不违背地盘惩处强制性律例，条约不存在无效事由。
部分共有东说念主私自出售，组成无权刑事牵累涉案房屋中2/5份额尚未分割，属于整体接收东说念主共同共有。五被告未经其他共有东说念主情愿出售沿途房屋，对他东说念主份额组成无权刑事牵累。
条约有用但实际不成，买受东说念主可索赔诚然条约有用，但因物权无法滚动（无法过户），张伟可依据《民法典》第563条、第577条，肯求肃清条约并条目出卖东说念主返还房款、抵偿亏欠。
四、讼师请示
“条约有用”不就是“能拿到房本”本案典型体现了“债权有用、物权受限”的法律逻辑。签了条约、付了钱、住了房，仍可能无法确权——尤其在共有产权未析产时。
买农村房，务必查清“谁简直有权卖”
条目检察接收公文凭或法院确权判决；
扫数接收东说念主必须躬行署名（妃耦也要签）；
碰到“代签”“理论情愿”，风险极高。
本村东说念主买本村房，条约频繁有用与非集体成员购买不同，同村农业户口之间的屋基地房屋贸易，一般不因身份问题被认定无效，这是遑急利好。
碰到“部分东说念主不署名”，怎样办？可先告状阐明条约有用（如本案），再另案告状条目其他共有东说念主谄媚过户，或径直方针违约抵偿。
付款前务必作念“产权尽调”提倡寄予讼师调取：
屋基地登记信息；
被接收东说念主逝世解说及支属关系；
是否存在接收诉讼或析产判决。本文由北京房产讼师靳双权团队整理。提醒：农村房屋交游看似简便，实则藏匿“共有权陷坑”。条约有用仅仅第一步，能否简直“落袋为安”，取决于你是否把产权查清、把东说念主签全。
